Novas medidas da habitação: alívio fiscal e limites do impacto
- Redação Mudei e Agora
- há 6 dias
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O novo pacote de medidas da habitação, aprovado em janeiro de 2026, é um dos temas mais sensíveis para o mercado imobiliário português. A redução do IVA da construção para imóveis destinados a arrendamento de longa duração destaca‑se como o ponto mais mediático, ao baixar a taxa de 23% para 6% em projetos que coloquem casas no mercado de arrendamento estável.
Para o setor, esta alteração fiscal é um sinal claro de que o Governo reconhece a urgência em reforçar a oferta de arrendamento e quer tornar os projetos mais viáveis financeiramente. Margens apertadas, custos de financiamento elevados e preços de construção ainda pressionados têm levado muitos promotores a privilegiar o segmento de venda, em detrimento do arrendamento. Ao aliviar o IVA, o Estado tenta reequilibrar esta equação.
Apesar disso, várias imobiliárias consideram as medidas “positivas mas insuficientes”. O argumento central é simples: o problema da habitação em Portugal não se resolve apenas com incentivos fiscais. Sem previsibilidade regulatória, rapidez no licenciamento, segurança jurídica nos contratos e um quadro claro de direitos e deveres para senhorios e inquilinos, o apetite por investir em arrendamento continuará limitado.
Do lado dos promotores, persiste o receio de ciclos políticos curtos e mudanças repentinas de regras, sobretudo em áreas como controlo de rendas ou benefícios fiscais. Este risco regulatório é muitas vezes mais relevante do que o benefício imediato de uma taxa de IVA reduzida. Projetos de arrendamento estrutural exigem horizontes de 10 a 20 anos e financiadores que acreditem na estabilidade desse enquadramento.
Também os proprietários particulares, que representam uma fatia significativa do mercado de arrendamento, olham para o pacote com alguma cautela. A descida de IVA beneficia sobretudo novos projetos e reabilitações formais, deixando de fora uma parte importante do stock já existente. Ao mesmo tempo, temas como penhoras, despejos morosos ou incumprimento contratual continuam a ser percecionados como riscos elevados, desincentivando a colocação de mais imóveis no mercado formal.
Outra frente crítica é a informalidade. Em muitas zonas, especialmente nas grandes cidades, o arrendamento não declarado continua a ser uma realidade. Sem uma estratégia clara para trazer estes contratos para a legalidade – combinando incentivo fiscal, simplificação administrativa e melhor fiscalização –, o impacto do pacote será sempre parcial. A regulação recente sobre exigência de prova de registo de contrato para anúncio em plataformas digitais é um passo, mas ainda longe de uma solução completa.
Para o mercado, o pacote de 2026 deve ser entendido como um “primeiro degrau” e não como resposta final. Ao nível do produto, abre espaço para modelos de negócio de build‑to‑rent, residências de estudantes, coliving regulado e portfolios de arrendamento profissionalizado, desde que haja visão de longo prazo por parte de investidores e bancos. A integração entre benefícios fiscais, licenciamento previsível e proteção contratual será decisiva para transformar boas intenções em projetos concretos.
Para os profissionais do imobiliário, a oportunidade está em interpretar rapidamente as novas regras e comunicar com clareza o impacto junto de clientes promotores, proprietários e investidores. Explicar como funciona o benefício de IVA, que tipologia de projetos pode dele beneficiar e quais são os riscos regulatórios associados pode fazer a diferença na decisão de avançar ou não com um empreendimento. Mais do que nunca, o valor consultivo do mediador sai reforçado.
Fonte: ECO – “Novas medidas da habitação são positivas mas insuficientes para as imobiliárias”
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