Preços, rendas e procura: radiografia recente do mercado habitacional português
- Redação Mudei e Agora
- há 6 dias
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O mercado habitacional português vive um período de ajustamento depois de vários anos de forte valorização. Os dados recentes mostram que os preços de venda e de arrendamento continuam a subir, mas a um ritmo menos agressivo do que no passado recente, sobretudo em algumas capitais de distrito fora dos grandes eixos. Em 2023 e início de 2024, verificou‑se um aumento do tempo médio de exposição dos imóveis no mercado, sinal de que compradores e vendedores estão a testar novos equilíbrios de preço.
Ao mesmo tempo, a oferta de casas para venda registou uma subida em torno de 11% num só ano, o que ajuda a explicar a desaceleração do ritmo de subida dos preços. No primeiro trimestre de 2024, as casas ficaram, em média, 1,9% mais caras face ao trimestre anterior, um valor mais moderado quando comparado com fases anteriores do ciclo. Lisboa, porém, continua a destacar‑se pela pressão sobre preços: a capital registou um aumento na ordem dos 5% em determinado período, com valores médios de venda à volta de 450 mil euros.
Esta realidade reforça a ideia de um mercado a várias velocidades. Nas grandes áreas metropolitanas, sobretudo Lisboa e Porto, a combinação de forte procura, escassez de solo urbano e rendimento disponível mais elevado mantém os preços em patamares elevados. Já em cidades de média dimensão e zonas periféricas, o crescimento é mais moderado, abrindo espaço para oportunidades de investimento com melhor relação qualidade/preço, especialmente para compradores em busca de primeira habitação.
No arrendamento, a pressão continua intensa. A procura por casas para arrendar permanece muito superior à oferta em praticamente todos os grandes centros urbanos e destinos turísticos. Apesar disso, observou‑se um abrandamento do ritmo de subida das rendas no final de 2025, com variações em torno de 0,9% em certos períodos, o que pode refletir um limite na capacidade das famílias para suportar aumentos sucessivos.
A acessibilidade mantém‑se como um dos principais desafios. Em muitas cidades, a relação entre salários médios e valores de renda ou prestação de crédito está no limite do sustentável, sobretudo para jovens e famílias em início de vida. Este contexto alimenta a procura por alternativas como partilha de casa, zonas mais afastadas dos centros ou até mudança de concelho, o que tem impacto direto na forma como se planeiam novos projetos habitacionais.
Do lado da oferta, a reabilitação urbana continua a ser uma peça essencial do puzzle. Em áreas centrais envelhecidas, a reabilitação permite criar produto com localização privilegiada e mais eficiência energética, ainda que com custos elevados. O desafio é tornar estas operações financeiramente viáveis sem excluir segmentos médios do mercado, o que exige criatividade na estruturação de projetos, incentivos e, em muitos casos, parcerias público‑privadas.
Para investidores, o cenário atual é de maior seletividade. Com a subida das taxas de juro nos últimos anos, a margem entre rendimentos de arrendamento e custo de financiamento estreitou, forçando uma análise mais fina de localizações, tipologias e perfis de inquilinos. Ativos bem localizados, com boa eficiência energética e capacidade de captação de procura estável continuam a ser os mais resilientes, enquanto imóveis em zonas saturadas ou pouco competitivas enfrentam maior risco de vacância e necessidade de reposicionamento.
Para profissionais do imobiliário, esta “radiografia” recente deixa algumas pistas claras: informação granular sobre micro‑mercados vale mais do que médias nacionais; compreender o impacto real das taxas de juro e dos rendimentos das famílias é fundamental na negociação; e a capacidade de orientar clientes para decisões sustentáveis, em vez de movimentos especulativos, será cada vez mais valorizada. Num mercado mais maduro e competitivo, conhecimento e especialização tornaram‑se os principais diferenciais.
Fontes: Pearls of Portugal – “O mercado imobiliário português em 2024”; idealista/news – “Passa por aqui – 20/01/2026”.
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