Passo a Passo: Comprar Casa em Portugal Sendo Cidadão Estrangeiro

Com suas belas paisagens, custo de vida mais acessível e qualidade de vida invejável, Portugal tem se tornado um dos destinos favoritos para cidadãos americanos que desejam investir, se aposentar ou simplesmente começar uma nova vida na Europa. Mas, apesar da popularidade crescente, muitos ainda têm dúvidas sobre como funciona o processo de compra de imóveis por estrangeiros.

A boa notícia é que comprar um imóvel em Portugal é totalmente legal e relativamente simples — desde que você siga os passos certos. Seja para adquirir uma casa de férias no Algarve, um apartamento em Lisboa ou uma propriedade no interior, este guia prático vai te mostrar cada etapa do processo, de forma clara e atualizada para 2025.

A seguir, você encontrará um passo a passo completo com tudo o que precisa saber — desde a obtenção do NIF até a assinatura da escritura. Vamos lá?

1. Obter um NIF (Número de Identificação Fiscal)

• O NIF é obrigatório para qualquer transação financeira em Portugal, incluindo compra de imóveis.

• Pode ser obtido presencialmente em uma repartição das Finanças em Portugal ou por meio de um representante fiscal (normalmente um advogado ou contador).

• Documentos necessários: Passaporte e comprovante de endereço nos EUA.

  
  

2. Abrir uma Conta Bancária em Portugal

• Necessária para transferir fundos e pagar custos relacionados ao imóvel.

• Bancos podem pedir: passaporte, NIF, comprovante de residência, prova de renda e justificativa da origem dos fundos.

  
  

3. Escolher o Imóvel

• Utilize imobiliárias confiáveis ou plataformas online (Idealista, Imovirtual, etc.).

• Recomendado visitar o imóvel ou contratar um profissional local para inspeção.

  
  

4. Contratar um Consultor Imobiliário Especializado

• Essencial para garantir que não há dívidas sobre o imóvel (como hipotecas, penhoras, etc.).

• O consultor faz a Due Diligence e acompanha o processo de compra.

  
  

5. Assinar o CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda)

• Contrato preliminar entre comprador e vendedor.

• O comprador geralmente paga um sinal (depósito) de 10% a 30% do valor do imóvel.

• Estabelece prazos e condições da venda.

  
  

6. Transferir Fundos e Pagar Impostos

• Enviar o valor do imóvel para a conta bancária portuguesa.

• Pagar os seguintes impostos/custos:

  • IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): varia de 0% a 8%.

  • IS (Imposto de Selo): 0,8% do valor do imóvel.

  • Custos Notariais e Registrais: entre €500 e €1.200, aproximadamente.

    
    

7. Escritura Pública de Compra e Venda

• Assinada em cartório (notário) com todas as partes presentes.

• Após a assinatura, você se torna legalmente o proprietário.

  
  

8. Registro da Propriedade

• O imóvel deve ser registrado em seu nome na Conservatória do Registo Predial.

E o Visto ou Residência?

Você não precisa ter um visto ou ser residente para comprar um imóvel em Portugal.

Mas, se quiser morar no país, pode solicitar:

• Visto D7 (renda passiva): Para aposentados ou quem tem renda estável.

• Golden Visa (investimento mínimo de €500.000 em imóveis em certas regiões — com restrições recentes).

• Visto de Nômade Digital: Para quem trabalha remotamente e tem renda mínima mensal.

💡 Dicas Finais

• Cuidado com imóveis sem licença de habitação ou com pendências legais.

• Utilize câmbio especializado (transferwise, Revolut, etc.) para economizar nas transferências internacionais.

• Verifique se a região tem restrições à compra por estrangeiros (por exemplo, em zonas de contenção de Alojamento Local).

Aviso: Este conteúdo é destinado apenas para fins informativos. A política de divulgação do site está disponível para consulta. Devido à temporalidade das informações, recomendamos sempre verificar a atualização dos dados antes de tomar decisões baseadas neste post.